Comment défiscaliser dans l’immobilier ancien ?

Défiscaliser dans l’immobilier ancien est un bon moyen de se constituer un patrimoine immobilier, de préparer sa retraite, de louer un bien à un membre de sa famille, ou d’investir dans l’immobilier sans apport. Le dispositif gouvernemental de défiscalisation s’adresse aux contribuables français. Il est connu sous le nom de dispositif Pinel ancien ou dispositif Denormandie, du nom du Ministre du chargé de la Ville et du Logement. Ce dispositif, mis en place depuis l’année 2019, concerne l’acquisition de logements anciens, maisons ou appartements, à rénover en vue de la location. Ce dispositif de défiscalisation dans l’immobilier ancien est prévu pour durer jusqu’au 31 décembre 2022. Des ajustements pouvant intervenir chaque année pour réduire ses impôts.

Quelles sont les conditions d’application du dispositif de défiscalisation dans l’immobilier ancien Denormandie ?

Plusieurs conditions sont nécessaires pour défiscaliser dans l’immobilier ancien. Il est nécessaire :

· Que le bien ancien, maison ou appartement, ait été acquis après le 1ER janvier 2019

· Que le bien soit situé dans une ville éligible. C’est une nouveauté 2020, puisque auparavant, il était nécessaire que le logement se situe en centre-ville. Dorénavant, ce sont tous les biens anciens à rénover dans le périmètre des communes éligibles qui sont concernés.

· De réaliser des travaux de rénovation qui doivent représenter au minimum 25 % du prix total de l’opération immobilière, dans une limite de 300 000 € de travaux

· De destiner l’appartement ou la maison acquise dans ces conditions à la location

Quelles sont les communes éligibles à la défiscalisation dans l’immobilier ancien est possible ?

Le dispositif s’applique pour des logements acquis dans les villes éligibles au programme Action Cœur de Ville ou dont celles-ci font l’objet d’une Opération de Revitalisation du Territoire, destinés à dynamiser le centre de 245 villes de 6 000 à 100 000 habitants. Ces opérations avantageuses pour le contribuable ont aussi vocation à soutenir le développement des villes du territoire. Vous allez donc acquérir un bien dans une ville qui est activement soutenue par des programmes de revitalisation, gage de développement et donc de bonne opération immobilière.

Une condition : réaliser des travaux de rénovation dans le logement

Pour défiscaliser dans l’immobilier ancien il est nécessaire d’effectuer des travaux dont le montant doit représenter au moins 25% de la valeur totale de l’opération d’achat. Vous ne pourrez pas faire tout ou partie de ces travaux vous-même. Il vous faudra passer par une ou plusieurs entreprises. Vous devrez être en capacité de présenter des factures faisant gages de la réalisation des travaux et de leur montant aux services des impôts. Les travaux que vous allez entreprendre peuvent concerner :

Rénovation énergétique (isolation intérieure ou extérieure, des combles, des murs ou des sous-sols, changement de système de chauffage, changement des portes ou fenêtre, etc.) avec des objectifs d’amélioration de la performance énergétique du logement (un gain d’au moins 30% pour une maison et d’au moins 20 % pour un habitat collectif)

Aménagement dans les combles ou les sous-sols (chambre, bureau, salle de bain ou de douche, etc.)

L’assainissement de logement dégradé voire insalubre (humidité, revêtement, plomberie, ventilation, etc.)

Des conditions appliquées à la location de votre logement

Pour bénéficier des avantages de la défiscalisation dans l’immobilier ancien, votre location devra remplir deux conditions financières. Vos locataires sont soumis à un plafond de ressources. Votre loyer est aussi soumis à un plafond. Le gouvernement entend par ce biais favoriser l’accès à des logements de qualité pour des personnes aux ressources trop élevées pour accéder à un logement social, mais trop faible pour accéder facilement à un logement dans le parc immobilier locatif privé.

Quelles sont les conditions de ressources appliquées aux locataires ?

Pour que votre opération soit éligible au dispositif de défiscalisation dans l’immobilier ancien il est nécessaire que les ressources de vos locataires ne dépassent pas un plafond. Le plafond de ressources concerne les revenus de l’ensemble des membres du foyer habitant le logement. Ce plafond de ressources est déterminé en fonction de la zone où se situe le logement et de la composition du foyer habitant le logement.

Pour l’année 2020, les plafonds de ressource pour le locataire se déterminent de la façon suivante :

Pour une personne seule en Zone A bis : 38 236 euros, en zone A : 38 236 euros, en zone B1 : 31 165 euros, en zone B2 & C : 28 049 euros Pour une couple en Zone A bis : 57 146 euros, en zone A : 57 146 euros, en zone B1 : 41 618 euros, en zone B2 & C : 37 456 euros Pour une couple ou une personne seule ayant une personne à charge en Zone A bis : 74 912 euros, en zone A : 68 693 euros, en zone B1 : 50 049 euros, en zone B2 & C : 45 044 euros Pour une couple ou une personne seule ayant deux personnes à charge en Zone A bis : 89 439 euros.

En zone A : 82 282 euros, en zone B1 : 60 420 euros, en zone B2 & C : 54 379 euros Pour une couple ou une personne seule ayant trois personnes à charge en Zone A bis : 106 415 euros, en zone A : 97 407 euros, en zone B1 : 71 078 euros, en zone B2 & C : 63 970 euros Pour une couple ou une personne seule ayant quatre personnes à charge en Zone A bis : 119 745 euros, en zone A : 109 613 euros, en zone B1 : 80 103 euros, en zone B2 & C : 72 093 euros Majoration par personnes à partir de la cinquième personne en Zone A bis : 13 341 euros, en zone A : 12 213 euros, en zone B1 : 8 936 euros, en zone B2 & C : euros 

Ces montants peuvent évoluer chaque année, en fonction des décisions du gouvernement.

Quels sont les plafonds de loyer pour votre logement ?

Pour bénéficier des avantages de défiscaliser dans l’immobilier ancien il est nécessaire de respecter un plafond de loyer, c’est-à-dire un montant de loyer maximum que vous pourrez percevoir. Ce montant maximum se détermine en fonction de la zone où se situe votre logement et de sa surface utile calculée.

La formule qui permet de calculer le plafond du loyer est la suivante :

Barème x surface utile du logement x coefficient multiplicateur

 Quels sont les montants des barèmes en 2020 ? 

Le montant du barème dépend de la zone où se situe le logement

 Barème Zone Abis : 17,17 €/m² Barème Zone A : 12,75 €/m² Barème Zone B1 : 10,28 €/m² Barème Zone B2 & C : 8,93 €/m² 

 Comment se détermine la surface utile du logement ? 

La surface utile correspond à la totalité de la surface habitable du logement à laquelle on ajoute la moitié des surfaces annexes. Les surfaces annexes sont les caves, les balcons, et toutes surfaces non habitables du logement. Attention : les parkings ne sont pas considérés comme des surfaces annexes. Par ailleurs, la taille de l’ensemble des surfaces annexes que l’on peut ajouter à la surface habitable est plafonnée à 8 m2.

 Comment se calcul le coefficient multiplicateur pour défiscaliser dans l’immobilier ancien ? 

Le coefficient multiplicateur se calcule à l’aide de la formule suivante : 

0,7 + (19 / surface utile) 

Ce coefficient ne peut dépasser 1,2. Si c’est le cas, c’est la valeur de 1,2 qui sera prise en compte dans la détermination du plafond du loyer de votre logement.

Quels sont les réductions d’impôts auxquelles vous pourrez prétendre ?

Si vous remplissez toutes les conditions qui vous permettent d’accéder au dispositif de défiscalisation dans l’immobilier ancien Denormandie, vous pourrez bénéficier des avantages fiscaux définis dans la loi Denormandie. Ils sont identiques aux avantages fiscaux de la loi Pinel qui concerne l’acquisition de logements neufs en vue de leur location. Les réductions d’impôts varient en fonction de la durée de location du bien.

Une autre façon de défiscaliser dans l’immobilier ancien : le déficit foncier

Trouvez ici le dispositif de défiscalisation dans l’immobilier ancien Denormandie trop complexe. Vous souhaitez acquérir un logement dans une zone qui n’est pas éligible. Vous pourrez néanmoins défiscaliser dans l’immobilier ancien en optant pour le déficit foncier. Le déficit foncier est très simple. Il permet au contribuable de réduire ses impôts si les charges issues de son bien locatif sont supérieures au montant des loyers qu’il perçoit. Il n’est pas nécessaire de remplir des conditions de zone, de plafond de loyer ou de plafond de ressources pour vos locataires.

Comment se mettre en situation de déficit foncier ?

Vous serez en situation de déficit foncier si les charges que vous supportez pour votre logement (taxes foncières, amortissement des travaux, charges de copropriété à la charge des propriétaires, etc.) sont supérieures aux loyers perçus. Vous pouvez aller jusque 10 700 euros de déficit par an, vous pouvez reporter les déficits d’une année sur l’autre pendant 10 ans. Autre avantage, le principe du déficit foncier est considéré comme un dispositif de droit commun. Par conséquent, il n’est pas concerné par le principe de plafonnement des niches fiscales de l’Etat.

Conclusion:

Vous savez maintenant comment défiscaliser dans l’immobilier ancien.

Je voudrais en savoir plus sur vous. Répondez en commentaire.

Pensez-vous qu’il est préférable de se former ou de faire un investissement clé en main ?

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