Acheter un immeuble de rapport : Est-ce rentable ?

Acheter un immeuble de rapport représente un investissement financier conséquent. L’investissement dans l’ancien est fait sur plusieurs années, et au vu des montants, il est très important de le faire de façon judicieuse. En effet, les conséquences en cas de mauvais investissement peuvent réellement être préjudiciables. Cependant, si l’achat de l’immeuble de rapport et sa gestion ont été faits correctement, sa rentabilité peut également être très intéressante. Voici nos indications pour savoir si acheter un immeuble de rapport serait rentable.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

L’immeuble de rapport est une opération financière visant à dégager une rentabilité et une plus-value sur un immeuble. Il s’agit d’acheter un immeuble, neuf ou ancien, de le rénover si nécessaire, puis de mettre ses appartements en location. Sur le moyen terme, l’immeuble est ensuite revendu. L’immeuble de rapport apporte ainsi un bénéfice sur l’opération d’achat-revente ainsi que sur la location des appartements.

Quel est le niveau de rentabilité d’acheter un immeuble de rapport ?

La plus grande rentabilité de cet investissement financier est faite sur l’achat-revente de l’immeuble. C’est-à-dire qu’il faut acheter un immeuble le moins cher possible pour le revendre ensuite au plus cher. Lorsque des travaux d’aménagement et de rénovation sont accomplis, l’immeuble prend de la valeur. Cela demande un investissement encore bien plus important, en terme de temps comme en terme financier, mais lorsque des travaux sont à prévoir lors de l’achat du bien, sa valeur augmente de manière exponentielle une fois entièrement rénové ou aménagé. La plus-value réalisée est donc très intéressante.

Certaines personnes créent littéralement un immeuble de rapport. C’est-à-dire qu’elles achètent une maison puis l’aménagent pour qu’elle comprenne plusieurs appartements qui seront ensuite mis en location. Il est également possible d’acheter un immeuble détenu par plusieurs propriétaires pour en faire un bien indivisible, ou de faire construire un immeuble complet. Ces différents cas de figure sont également rentables, tout dépend du prix d’achat et de la localisation de ces immeubles.

Quelle est la rentabilité sur la location ?

La location des appartements doit être calculée pour que les loyers annuels couvrent toutes les charges de l’investissement au prorata annuel, le but étant d’obtenir un bénéfice mensuel intéressant. Ainsi, non seulement votre immeuble est entièrement payé par les loyers que vous percevez, mais en plus vous obtenez un supplément qui vous permet de dégager un revenu mensuel.

Quand faut-il revendre ?

L’investissement se fait sur plusieurs années. Si certains professionnels peuvent acheter et revendre dans la même journée, il n’en sera pas de même pour vous. Tout l’investissement sera fait sur un minimum de 3 ans. On parle même souvent de 5 ans. Votre immeuble devra en effet être revendu dès lors que les charges seront trop importantes. Passés 5 ans, les taxes et les frais bancaires augmentent alors que les avantages fiscaux diminuent. Cela vient amoindrir votre rentabilité locative, et il est donc temps de revendre pour acheter un autre immeuble de rapport. À la revente, votre bien immobilier sera très rentable si l’investissement a été optimal, et vous pouvez avoir une plus-value allant de 10 % à 30 %.

Calculer la rentabilité.

Le calcul de rentabilité annuelle est un élément essentiel qui ne doit surtout pas être négligé. Avant d’acheter un immeuble de rapport, il faut donc additionner touts les coûts liés à l’investissement : charges, impôts et taxes, travaux et entretien, calculer par ailleurs toutes les recettes engendrées par la location et inclure les avantages fiscaux. Toujours prendre en compte que tous les logements ne seront pas toujours loués. Il y a souvent un mois de vacance entre chaque location.

Faudra donc s’assurer une marge de manœuvre suffisante sur ce sujet. Vous obtenez ensuite votre rentabilité. Celle-ci ne doit pas être inférieure à 10 %, sinon votre investissement ne serait pas rentable sur la location. Selon les immeubles, vous pouvez obtenir jusqu’à un peu plus de 30 % de rentabilité, ce qui vous assure non seulement le paiement annuel de votre investissement mais également un revenu immédiat. Par ailleurs, vous pouvez d’ores et déjà calculer le prix de revente en fonction de l’augmentation continue des prix du marché.

Bien choisir la localisation lorsque l’on achète un immeuble de rapport 

Pour être sûr d’acheter un immeuble de rapport rentable, il faut bien choisir la localisation de votre immeuble. Chaque ville a sa rentabilité, mais vous ne l’obtiendrez pas de la même manière. Si dans les très grandes villes vous achetez un immeuble de rapport très cher, la rentabilité sur l’achat-revente est également très haute, mais celle que vous obtenez sur la location ne l’est pas toujours. Dans les villes de taille moyenne, vous pouvez obtenir un immeuble à un prix plus abordable, mais la rentabilité sur l’achat-revente peut être affaiblie. En revanche, vous effectuerez une bonne rentabilité sur le paiement des loyers. Dans les zones plus rurales, il y a peu d’immeubles, et leur prix n’est pas élevé.

Vous avez l’opportunité de réaliser de très belles affaires, mais vous aurez des loyers bas et vous aurez plus de difficultés à revendre l’ensemble de l’immeuble. Chaque zone a ses avantages et ses inconvénients. À vous de trouver la zone qui correspond à vos attentes. Mais pour réaliser un très bon investissement lorsque vous débutez sur le sujet, le mieux est de trouver un immeuble dans une ville de taille moyenne. Vérifiez aussi le développement de la ville et du quartier ainsi que les avantages de proximité : les transports, les commerces, et les divertissements qui se trouvent à proximité. Sachez également que les immeubles en centre ville ne font pas toujours partie des meilleurs investissements. Vous pouvez dénicher des immeubles de rapport en bordure de ville qui vous rapporteront beaucoup plus. 

Acheter un immeuble de rapport neuf ou ancien ?

Vous pouvez tout à fait acheter un immeuble de rapport neuf, et vous obtiendrez une très bonne rentabilité sur ce bien. Il y aura peu d’entretien et peu de gros travaux à prévoir dans les 10 premières années. Si vous revendez dans les cinq ans, l’achat-revente sera donc d’un très bon rapport.

Vous pouvez également prévoir d’acheter un immeuble de rapport ancien. Dans ce cas, vous aurez des travaux de rénovation et des aménagements à faire. D’autant plus si vous achetez un bien divisé pour le transformer en un bien indivisible. Il faudra donc prévoir dans votre budget tous les travaux de rénovation et de réaménagement qu’il y aura à faire. C’est un calcul, et cela peut vous rapporter gros. Si le bien est ancien, qu’il n’a pas d’asenseur et peu d’aménagements intitiaux, le montant des travaux sera important mais une fois les rénovations et installations faites, l’immeuble prendra une telle valeur qu’il sera très rentable dès la location.

Les différents statuts pour acheter un immeuble.

Vous avez la possibilité de choisir entre plusieurs statuts pour acheter un immeuble de rapport. Vous pouvez ainsi constituer une entreprise à part entière et devenir marchand de biens professionnel, ce qui vous permet d’obtenir de grands avantages, notamment bancaires, qui compensent largement les charges afférentes à votre entreprise. Cela vous permet également d’acheter plusieurs immeubles de rapport. Vous pouvez également investir seul, en tant que particulier, ce qui vous permet de constituer un patrimoine très conséquent.

Sinon, vous pouvez également répartir le risque financier sur plusieurs personnes en créant une SCI, c’est-à-dire avec d’autres membres de votre famille. Ce cas de figure présente également l’avantage de transmettre votre patrimoine à votre famille en réduisant les charges liées à l’héritage. Selon le statut que vous choisissez, la rentabilité n’est pas la même, mais vous vous y retrouvez malgré tout.

Quels sont les pièges et les avantages ?

Comme tout investissement, il y a pièges à éviter. Le premier écueil est bien entendu le calcul de la rentabilité. Si votre calcul n’est pas juste et pas assez prévoyant, vous risquez d’y perdre. Par ailleurs, pour les immeubles ayant besoin de travaux de rénovation et des aménagements, il faut vérifier des éléments importants, notamment la qualité de la structure et de la toiture. Si vous investissez trop d’argent dans ce type de travaux, vous peinerez à rentabiliser l’ensemble. Attention, donc, à ne pas tomber dans l’effet coup de cœur et à réfléchir en tant qu’investisseur. 

En revanche, si vous avez très bien investi, dans une zone géographique favorable et en plein essor, et dans un immeuble qui vous a peu coûté et que vous avez pu rénover ou aménager à moindre frais, votre rentabilité sur cet immeuble de rapport sera très forte. Plus vous exploiterez le potentiel naturel de votre immeuble, plus vous y gagnerez. Vous aurez non seulement un revenu mensuel confortable, mais également une énorme plus-value sur l’opération d’achat-revente. Un autre avantage, lorsque vous achetez un immeuble de rapport, est que vous répartissez le risque financier sur plusieurs locataires. 

L’avantage est que vous obtenez immédiatement une rentabilité sur le paiement des loyers mensuels. Vos charges sont ainsi entièrement payées, et vous pouvez en dégager un certain revenu. Par ailleurs, les bénéfices réalisés sur l’achat-revente sont importants et vous permettent d’acheter un autre immeuble de rapport.

Conclusion

Acheter un immeuble de rapport peut donc être très rentable

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